入れてしまった！！

取り纏め依頼書をね（笑）、商談の第一順位はキープしました。

某県某所の借地権店舗で、ハイパーな利回りでまわるので今日、現地みて即決でした。ただ売主が素人なので敷金精算をよく理解していない模様。それでひょとすると崩れる可能性大・・・。

予選おち

本日、管理会社の担当ＰＭ（物件管理者）より連絡あり。

Ｐ「nagusさん、マンションに入居を希望されていた方ですが、入居審査の結果、ダメです。」

ｎ「なぜですか？。」

Ｐ「前科がありました。性犯罪で捕まっています。沖縄タイムズに載ってましたわ。」

おいおい 

まあ、うちの管理会社の調査能力に感謝といったところでしょうか。

お鉢が廻ってきた！

先々週、四国某所に行ったときいい物件があったので、玉砕覚悟で取りまとめ依頼書を投げてみた。

２週間経った１５日の月曜日、もう一度Ｕ社のＫさんにＴＥＬしてみた。

ｎ「例の物件、一番札の買受希望者と話しつきましたか？。」
Ｋ「いや、連絡ないです。明日ＴＥＬしてみます。」
買付証明投げて揺さぶりをかけてみる。

今日になって、Ｕ社のＫさんのＴＥＬを待っていると、意外な人からＴＥＬがあった。
私が融資を受ける予定のうわさの都銀の担当者、インド商人風なＫさんからだ。昨日、今後の方針や銀行のスタンス等について３０分近く電話会談を行ったばかりだ。

うＫ「nagusさん、例の四国の２番札入れていた物件どうなりましたか。」
ｎ「実は、今業者の連絡待ちです。」
うＫ「そうですか、私は今から出かけるのでいなくなります、明日は出張でいません。１８日以降のお話になりますね。」
ｎ「そうなりますね。」

銀行からの確認が先に飛んできてしまった。タイミングが悪い。

それから遅れること一時間後、Ｕ社のＫさんからＴＥＬあり。

Ｋ「前の買受希望者とは白紙撤回しました。nagusさんを第一順位の買受希望者してみます。」と連絡があった。

やれやれ、うわさの都銀のＫさんには結果報告のメールを投げておこう。

再び速攻で撃沈・・・収益物件編

先週の日曜、某所でＲＣ一棟ものでいい物件が見つかった。
築年数は２５年だが、躯体部分以外、水廻り等はフル改装している。
さっそく、サブリース契約書やレントロールなどの資料を送ってもらうよう手配した。

月曜日に仲介業者からＦＡＸで、融資に必要な書類を送ってきた。

せっかちなワタシは、その日の夜に資料をそろえ、
うわさの都銀の店舗までいって、店の郵便ポストに資料を投函した。

そうしたら、うわさの都銀から次の日の朝９時に直接会社に電話がかかってきた。「結論から申し上げますとこの物件は融資できまできません。」いわゆるうわさの３０年ルールが適用されたらしい、速攻で撃沈だ。

しかし、３者ともクイックレスポンスな人たちだ。融資はＮＧだったがこういうテンポは大事にしたい。いい人たちだ。

あと、仲介業者は、以前同じうわさの都銀からこの物件で７２００万円の評価額を受けていた。だから、ワタシの話しを聞いて、「なんで、nagusさんに融資付けできんのや！！えっっ・・・・」とカンカンになり、直接ワタシの融資担当者とやりあったそうだ。熱い人だ、でも、こういう人は好きだ。

綱引き大会みたいな・・・・

先週の旗日に某市のＲＣ物件の内覧をしてきた。

１３：００開始の予定だったが、高速を飛ばして行ったので予定より２０分早く到着した。

でも、何故か売主さんメンバーは、何事もなかったかのように駐車場で待っていた。

メンバーは下記の通り

売主メンバー　売主不動産業者Ａさん

　　　　　物件管理リフォーム屋Ｂさん

買付申込者メンバー　不動産投資家　nagus

　　　　　　　　　元水道屋　　　　nagus父

２：２でバランスがとれていて、まるで綱引き大会のようだ。　　　　　　　　　　

とりあえず、６つの空き部屋と屋上を見せてもらうことにした。

いきなり１部屋目で、

ｎ父「あっ、洗面の床が濡れている。水漏れだ！！。」

Ｂ「あっ、本当だ。すいません。」

ｎ（おいおい・・・・・）

部屋の作りは、２５年前にしては、欄間があったりと豪華な造りになっている。

天井部分だけみていると、まるで高級旅館のような感じだ。

便所は洋便器、和便器を覚悟していたのでほっとした。

屋上を見せてもらった。

ｎ父「うん・・・、水はけが悪そうだ。多分全然清掃してないからだ。あと、勾配がなくなっているな。防水工事をしたほうがいい。」

たしかに、排水口には土がたまり、ペンペン草が生えていた。防水工事の見積をとったほうがよさそうだ。

各空き部屋の最後の部屋の和室押入れで、

ｎ「お父さん、ちょっと来て。これ水漏れ違う？」

ｎ父「あっ、天井から水が濡れている。和室の方の天井も漏れているぞ」

Ａ「あっ・・・・・・、本当にすいません。」

ｎ（おいおい・・・・・、またかよ。（怒））

なんか親子で水漏れバスターズ！！て感じです。

ちがう、俺たちは、お客だっちゅうの（笑）。

まあ、大幅値引きとロングな瑕疵担保特約の交渉材料にはなりますからＯＫです。

鐘４つ以上

久々のブログ更新となりました。

さて、うわさの都銀の融資仮審査、２つとも保証人なし、フルローンでパスしました。

やった！！、合格って感じです。（笑）

四六時中ネットや新聞、はたまたは知り合いの業者電話しまくりで、同じ物件属性の物を探し回っています。

とういわけで、今後ブログの更新が遅れますが、よろしくお願いします。

収益物件２の現地調査

金曜日は、収益物件の調査に行きました。

前回のブログの鉄骨５Ｆ物件はＡ市。

今回はＥ市にある物件で、300坪の土地、４Ｆ建ＲＣの３ＬＤＫ１６戸の物件です。

昼から半日有給とり、高速を一路Ｅ市に向かいました。

一時間後、現地着。で、建物はこんな感じ。

　

４Ｆのタイル剥離と駐車場に放置プレイ状態のフォード車が少々気になりますが、他は表面上問題なさそうです。

４Ｆから１Ｆまで、競売でやっているいつもの占有者調査（要は室内に人が住んでいるかの調査）を本職の作業着姿でバインダーもって一戸一戸かけていました。

ちょうど車に乗った住人が帰っていました。

nagus「すいません、不動産屋の者です。（本当はちがうけど）今このマンション何世帯住んでますか？。」

住民「・・・・・・」

nagus「半分ぐらい住んでますか？。」

住民「うん・・、家族は３世帯、あとは派遣会社の人ばかりだよ。」

nagus「ありがとうございます。」

nagusの行った占有者調査では、７－９世帯が住んでいるようです。管理している大手賃貸仲介会社のＭ社のＮ支店にＴＥＬでアポをとり、直行しました。

で、管理や周辺状況を聞いてみました。Ｍ社のＤさんいわく。（会話再現、面倒なので抜粋）

Ｄ「Ｅ市は単身者向けの１Ｒは不足しています。家族向けの３ＤＫは供給過剰感がありますね。」

Ｄ「はい、こちらの物件は今現在１０戸賃貸契約があります。」

Ｄ「nagusさんの買おうとする物件は、山の上にあり不便です。ファミリー向けですと駐車場は２台必要ですが１台しか確保できません。」

Ｄ「大手工場にいく道と直接つながっていればいいのですが、迂回しなければなりません。つながっていれば、満室状態になるのですが・・・・。」

Ｄ「派遣会社は、最近は部屋を借りるより、自社で建ててしまう場合が多いです。というわけで、この物件は苦戦している感があります。」

確かにフルローンが引けて、土地広で資産価値はあります。

が、Ｄさんのコメントや周りの環境をかんがえると、

将来的には空室率が上がりキャッシュフロー的に詰まる可能性があります。

よって今回は見送りたいと思います。

ああ、引くも勇気かな・・・・・。

米国不動産セミナー

（業務連絡！、業務連絡！、ブログをご覧のダンサーＫさん、ダンサーＫさん、近日、例会開催を希望します。よろしくです。）

土曜日、米国不動産セミナーのセミナーの件です。

こちらのセミナーにおじゃましました。

http://usa-rei.com/

「サブプライム問題で激震走るアメリカを何故？。」

という声が聞こえてきそうですが、

人の行く裏に道あり・花の山

だからですよ。一時的パニックだったら、絶対に買いだと思っています。

あと、米国不動産を検討する理由として。

１．日本市場は少子化、財政破綻のリスクが高く、国際的分散投資の必要性を感じている。　

２．インスペクター（物件調査会社）、エスクローサービス（アメリカ独特の制度で、説明しずらい。株式やコモディティでいうクリヤリングハウス。イメージ的には日本の司法書士法人が営利会社になったもの。買主から物件代金預かって、登記完了後に売主に支払う。）などの不動産投資家保護の制度が充実している。

３．不動産が値上がりすれば、リファイナンスで値上がり分を融資で引っ張れる。

などがあります。

ただ、セミナーでは現地での外国人向け融資（当然、非居住日本人は外国人扱い）が難しくなったのこと。（サブプライムで）

セミナーを聞いて自分にできそうだと思ったのが、

１．某Ａ地区を現金買い

２．納税実績など現地で信用作る

３．リファイナンス引いて物件増やしていく、リファイナンスＮＧなら大きな物件に買換

がベターかなと思いました。

外銀からバルーンで円ローン借入（２％台低金利）で数年先のキャピタルゲイン狙いスキームも面白いと思いました。が、某Ｂ地区のキャップレートが低いので、インカムゲイン重視のnagusには面白みがないと思いました。

いずれにせよ。もう少し研究してから参入したいと考えています。

ミッション・インポッシブル・・・・・・・融資大作戦

高額の収益物件を買うために避けて通れない関門・・・・、

それは、「いかにデット（融資）を引っ張るか」です。

前日のブログの通り、nagusのメインとしているＡ地銀が、×のため新規開拓を余儀なくする羽目になりました。仕方ないＡのライバル、Ｂ地銀に飛び込んだるか、

で、早速いきました、しかし２Ｆの空中店舗のため、行くまでに迷ってしまいました。

幸先悪いな、やーな予感・・・・・・・・。

で、１時間まった結果が・・・・

Ｂ銀「結論から申しますと、nagusさんの融資はお引受できかねます。当行本拠地のＯＯ市にnagusさんの住所がなく、全国的にご商売されているので当行以外の借り入れも増やされるということで与信管理できません。支店長とも協議の上の結論です。」

nagus「ああ、そうですか、それではご縁ありましたらよろしくお願いします。（ないだろうけど）」

もし、僕が信長だったら・・・・、

えい、比叡山のクソ坊主どもが、焼き討ちじゃーー

と軍勢率いて襲撃したくなるような回答でした（笑）。

まあ、銀行襲撃してもつまらない人生になるだけなので、前向きなことを考えねばなりません。

「そうだ、銀行との太いつながりのある不動産屋さんを援軍につけよう。」

ということで、その後、地元の不動産２社回りました。うち、１社はあのうわさの都銀とのパイプが太いとのことで、昨日の任売物件の融資アレンジメントをお願いしてきました。

来週中には、結果判明とのこと、うまくいくといいけど。

任売物件パート２（収益物件編）

おととい、長年付き合いのある某所地方の不動産さんから、

「nagusさん、ＲＣ造の任売の収益物件でました。どうですか？」

と声がかかりました。（注：こないだの任売とは別件です。）

今日、ＦＡＸの資料が届いてびっくり、

ガビーン、

ＲＣちゃう

鉄骨やないけー

nagusのお付き合いのある地銀さん（融資エリア圏内、バリ３って死語？）は、

ＲＣだと２０年近く融資引けますが、鉄骨だと１０年ちょっとしか引けません。

キャッシュフロー、かつかつ君になってしまいます。

某信金さんともお付き合いしてますが、こちらは融資エリア圏外（県外）です。

収益物件といえば、あのうわさの某都市銀行に行くしかないのかな。

コネクションないけど（笑）。

明日は、福岡物件視察を取り止め、銀行開拓の外廻りしてきます。