連休は東奔西走（１０月７日－８日まとめて）

７日は競売のコンサルのため、クライアントとダンサーＫ氏の３人で、関東某所に物件調査をした。見た感じ大きな問題はなさそうだ。後は関係者の聞き取り調査、と接道や登記などの事務的調査が必要である。聞き取り調査に関しては現地のキーマン、Ｙ氏を押さえているので今のところは問題ない。

昼まで関東某所にいて、今度は四国某所に向かう。
現地着は１９：３０だ、さすがに疲れた。

この日の夜は商談がない、あとはフリータイム。
現地穴ホテルお勧めの居酒屋に向かう。
店の造りはナウでヤングな感じである、日曜といえ結構にぎわっている。鳥肉の刺身を食す、結構ウマイ。麦焼酎は「一番札」競売屋ゴコロをくすぐるいい名前である。
調子にのって３杯呑んでしまった（笑）。眠くなり穴ホテルに直行、２１：３０消灯。

８日は５：００起床、競売ビジネスのフレームワーク造りと収益物件の取得策を練る。ふと時計を見ると、７時３０分腹がへる、朝食である。
都市ホテルは通常、和食と洋食がチョイスできるが、いつも貧乏人根性で洋になってしまう。なぜなら、洋はバイキングだからである（笑）。時計をみると８：２０部屋に戻る。

１０：００　チェックアウトで、Ｕ社のＫさんが穴ホテルに迎えに来る。今日は収益物件の現地調査だ。（競売でなく一般流通です）

１１：００　一棟目現地着、空き部屋全部あけさせ部屋の隅々までチェック。写真を取りまくる。踏切前でうるさいのが気にかかる。これが健美屋に載っていたＷ社物件である。
　Ｋさんと話し込み、自社物件をあと２件ほど案内してもらうことにする。Ｕ社は、不動産コンサルで任売を積極的に行い、ファンド屋さんとのコネクションもおありのようである。また、最近ではホテル建設プロジェクトも行っているようである。

１２：１０　二棟目現地着、駅徒歩５分で土地広、建物２棟建っている。いい物件だ。ただ、先に買付が入っている。

１３：００　三棟目現地着、任売物件のため情報少なし。ただ、東側境界があやふやであり、べランダ増築部分やプロパン倉庫なしなどが違法建築の匂いがする。Ｋさんもまだ詳細これから詰めるようだ。

１４：００　Ｋさんよりご当地の名物をご馳走になる。

１５：００　解散、名古屋に向かう。

帰宅後、競売の関東某所物件のキーマンＹ氏にアポを取る。四国某所２棟目物件に取りまとめ依頼書を送ってみた。（先に買付は入っているので玉砕覚悟である。）

今回、行った四国某所は全国的に見ると土地の下落率が激しかった地域である。その理由は通常の地域ではありえない、びっくりすることでした。直に会った人のみにお知らせします。

ハナ差で撃沈

本日、札をいれた某所の競売戸建て物件の開札がありました。

裁判所に問い合わせてみると、

「nagusさんは落札者ではありません。

価格は夕刻発表ですので申し上げられません。」

とのこと。

夕方ＨＰで落札価格を見てびっくり、

一位と８８８円差で負けてるやんけ！！！！

スーパーの安売りかよ！

５０万、１００万円差は当たり前ですが、なんとも惨めな負けっぷりです。

現地の協力業者さんに連絡、爆笑された。

こっちもつられて大爆笑。ここは笑うしかありません。

古人いはく、「笑う門には福来る」。不動産は縁ですから・・・・。

久しぶりに奉行所の入札（いれふだ）

久々に裁判所競売でいい物件が２件出てきました。

１つめは、最近nagusのターゲットとしているエリア（過去のブログで書いた）

にある２階建ての１８坪戸建です。本日、入札書を送ります。

駅から徒歩４分、１Ｆは債務者の息子が使用貸借、２Ｆは賃借人が住んでいます。

詳しくは後日公開ですが、表面利回４０－５０％になりそうです。

落札できれば占有者交渉立会いや手続き代行に動いてもらうよう、現地業者さんには手配済。

２つめは、四国某所の倉庫。

こちらは、入札期間に間に合わず。特売になったときに買受を考えています。

ただ、賃貸需要があるかどうかは現在検討中です。

タイトルからはずれる余談・・・・その後の話（２つ）

その１・・・９月３日コメントの遅れていた地代は、次の日に入金あり。

その２・・・・収益物件２件はうわさの都市銀行で融資審査中、来週中に結果発表。

何だか受験生に戻った気分。

本日久しぶりの地主業

といってもたいした仕事でありませんが。

分かりやすくいえば、借地人から先月末払いの地代が入ってこなかったので、

地代催促の電話です。

結局、明日必ず振込することを約束してくてました。

今までの傾向から、９０％の確立で振り込まれることでしょう。

地主業は、固定資産税の支払と、借地契約が続く限りは借地人への地代請求とぐらいしか仕事らしい仕事がありません。ぶっちゃけ楽です。もっと物件増やしたいです。

ただ、最近、競売で底地ってほとんどないんだよな・・・・。

任売物件（収益物件編）物件調査

先日の日曜日は、某所に任売物件の調査に行ってきました。　

５Ｆ建鉄骨の建物ですが、１Ｆが駐車場、２－３Ｆが１ＬＤＫ計４室の賃貸、

４－５Ｆが債務者自宅用と特殊なつくりになっています。　

賃貸部分は満室、周辺のアパートも回って見ましたが空室が少なかったです。

いい感じです。問題は債務者自宅部分をどう埋めるか？。

１．債務者に引き続き借りてもらう

２．新たな賃借人を詰めてもらう

３．区分所有建物として売却

１．は現地の不動産屋おやっさん推奨策です。賃貸で募集かければ家賃１２－１３万円のところを債務者に建物管理業務をしてもらうことで１０万円でとのこと。

儲かりません、論外、却下。

２.が一番現実策かと思われます。ただ、詰めるに時間かかりそう。

３．はマンション自宅部分を借地権付あるいは敷地権を設定して売ってしまおうという作戦です。（建物登記上は賃貸と自宅部分に分かれています。）借金べらしの策ですが銀行がＹＥＳというかどうか・・・。

諸般の問題と融資をクリヤできれば、表面利回り１４％です。

がんばらねば・・。

銀行口座開設

福岡の貸家のトラブルはひと区切りつきました。が、今度は現地の業者さん渡す銀行の通帳（借主から預かった家賃を入金してもらうためのもの）を作らねばなりません。

業「nagusさんの地区は西日本シティ銀行がないので、福岡銀行で口座作って下さーい。」とのことなので早速その銀行に行ってきました。初めて入る銀行でしたが、中は

がらーん　としていました（お盆だから余計かな？。）

銀「通帳の種類は通常のものとキャラクターもののどちらになさいますか？。」

ｎ「でしたら、こちらのソフトバンクホークスのキャラもので。あと、家賃の管理口座なので普通預金の口座のみでいいです。」

銀「申し訳ございません。普通預金通帳はキャラクターものがございません。」

ｎ「通常の絵柄でいいですよ。」

（だったら、チョイスさせるな！）＜心の中での突っ込み＞

まあ、こんなそんなで、イケテない通帳の出来上がりです。

で、最初にいくら入金したかというと、１００万円・・・・

　

でなく、１００円ね（笑）。千円ではもったいないし、１０円だと少ない気がするし、でこの金額にしときました。何か初詣のお賽銭How　much？のような心境になりました。

裁判所長への抗議文・・・やーめたっと！！

先日のブログに「福岡地方裁判所長に競売手続きのミスがあったため抗議文を送る。」といってましたが止めときます。

正直、書いたところで裁判所から即金で賠償金が入るわけでないし、文面を考えるのが面倒になりましたので（笑）。

もっと、前向きな事案に脳味噌を使っていきたいと思います。

その5・・・・・高利回り２１％「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！（最終回）

借地人との新たな契約案は次の通り、

１．土地賃貸借の期間は、新たに７０年とする。公正証書を締結する。

２．地代滞納防止のため、敷金１０万円を差し入れる。

３．毎年１２月末に当年度分年払だったのを、同月に次年度分を支払う、支払条件の変更。

果たして、借地人さんが条件を承諾するかどうか？。結果、見事こちらの条件を承諾してもらいました。

１．借地人さん滞納の非を認めたこと、２．「きちっと支払ってもらえば、何年でも借りていただいていいです」というnagusの方針が伝わったことが要因でしょう。

するとどうでしょう、キャシュフローベースで行くと、６年で資金回収のつもりが、敷金と前払地代で３年で回収という結果となりました。我ながらよくやったなと思います。（土地代、その他費用全て込みで30万円として）

ただ、物件調査から、買受手続、はてまたは占有者交渉、公正証書締結まで何でも一人で実施したので疲れましたわ。次からは、ちょっとやり方を変えてみようと決意しました。次回のシリーズからは、そこらへんを書いていきたいと思います。（完）

その４・・・・・利回り２１％「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！

いよいよ、最後の難関、土地占有者（借地人）との交渉です。

普通の競売物件は、買受人が転売、あるいは自分で住むため、占有者と立ち退き交渉をします。それに対し、nagusの買った底地物件は地代収入を得るのがメインであるため、占有者と土地賃貸借契約を巻きなおす交渉がメインとなります。

さて落札前に、借地人から引き続き土地を借りることを確認しました。さらに、こちらに有利になる材料はないかと事件調書をめっくてみると、「２年分地代を滞納」とあります。

これは使える！！

そう思って、新たな契約案を作ったのでありました。（続く）

その３・・・・・利回り２１％「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！

で、開札の結果見事「底地」を落札しました。

写真は、三点セットより抜粋した物件の概略図です。

   

分けあり物件で、１．無道路地で接道義務を満たしていない（西側の堤防道路は、河川管理者の管理用通路である。よって建築基準法上の道路でない。）、２．市街化調整区域である。まあ、分けありを承知の介で、リスクとリターンのバランス考えて入札したんですがね。

さて、所有権移転登記はnagus個人名義に移り、いよいよ占有者（土地の賃借人）と交渉をせねばなりません。次回は、占有者交渉、土地賃貸借契約の巻きなおしについて書いていきます。（つづく）

家賃トラブル、政治的判断で解決の見通し

前のブログに書いたとおり、法律的にはnagus側が家賃を受け取る正当な権利があり、第一の非は裁判所にあると考えています。しかしながら、政治的判断で８月分家賃を前所有者に支払うことを決断しました。

政治的判断とは、

１．nagus以外の関係者それぞれが同じ九州の田舎町で生活しており、前所有者の言動（暴力、しつこい金銭的請求など）で、賃借人や物件管理業者に危害を加える危険性がきわめて高くなってきたこと。

２．裁判所と前所有者の話し合いがこじれた場合、nagusと前所有者との話し合いで事態の収拾がつかなくなる恐れが高い。

３．物件管理業者が、今回の１件は８月分の家賃を渡せば丸く収まると明言している。

よって、１．所有権はnagus側に移ったことを確認した、２．今後一切、本物件に対しいかなる請求もしないといった念書を前所有者に書かせることを条件に家賃を支払うよう業者に指示しました。

今回の件は、裁判所に事前に必要書類を確認したのにかかわらず、法務局で書類がストップしてしまった事が発端です。

よって、nagusは福岡地方裁判所長宛に再発防止を講じるよう抗議文を送ろうと考えています。

返事くるかな？、お客様（買受人）は神様だぞ！！

競売貸家の家賃トラブル発生！！

「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！は、少しお休み。家賃の受取で物件の前所有者とトラブルが発生しました。

裁判所がヘタを打ったため、所有権移転登記の手続きが止まってしまったのは前に書いたとおりです。８月現在、貸家の法律上の所有権は、裁判所へ7/20に代金納付手続きした時点でnagusのＬＬＰ（正確に言えば、nagusとその他の組合員との共有名義）ですが、登記上は前所有者のままです。また家賃は、原契約で７月末日に翌月８月分を受け取ることになっています。よって、法律上、家賃受取はnagusで問題ないと考えています。

昨日業者とのＴＥＬでの会話

業「nagusさん、実は前所有者の方が、借家人のところに家賃どうなっているのか？と乗り込んできたようです。」

ｎ「はあー」

業者の報告事項は下記のとおり、

１．前所有者の主張（nagusに対して）

「登記が済んでいないのだから、物件は俺のもの。」

「給湯器の取り付け費を払え」

２．前所有者の職業は、タクシー運転手。気性は荒いらしく、今回の件で奥さんに暴力を振るったらしい。

３．業者の対策案・・・・今回の１件は８月分の家賃を渡せば丸く収まる。今後一切、本物件に対し関与しないといった念書も書かせる。

とのことでした。

前所有者の主張は全くふざけた内容です。

今回の件は、裁判所に事前に必要書類を確認したのにかかわらず、法務局で書類がストップしてしまった事が発端です。よって、nagusは第一に裁判所に非があると考えています。まずは、裁判所の松Ｏ書記官から先方に事情を説明し、理解を求めるのが筋だと思います。その事を今日、業者に知らせようと考えています。

その２・・・・・「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！

期待と不安を抱えながら、関西某所の裁判所に行きました。

そのとき、事件調書（通称三点セット）を初めてみました。そのうちの一部、物件明細書には、「買受人は建物賃借権を引受るべし、年間地代は５万円である。」などの記載がありました。（三点セットの解説はまた後日。）

気になる毎年の必要経費、固定資産税をＯＯ市に確認したところ、「固定資産評価額が免税点以下なので０円です。」ジャパネットＯＯＯの３６回払いまで金利手数料無料サービスよりもすばらしい。

そのときnagusは思った。（プロジェクトＸナレーション風に）

２０万だったら、なんかあって地代が入ってこなくても、小豆（相場）で吹っ飛だと思えばいい。23万円で落札すれば年利約２1％、よし出陣だ。

こうして静かに開札の日を迎えた。（続く）

プロローグ・・・・・「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！

８月は終戦記念日であり、私nagusの誕生月でもあります。過去の歴史を振り返るということで、いままでの競売不動産取得までのエピソードを中心に書いていきます。

もう一度書きますが、「１００坪」で２３万円です、「１坪」ではありません。あと、更地でなく底地ですから。これが生まれて始めて買った不動産、しかも競売で買った物件です。現在も、関西地区某所の山奥に所有しています。しかも、かなりの高利回りです。

きっかけは、前に書いたとおり、「サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣」という本を読んで裁判所競売の実践的利用法を知ったからです。その後、自分の住んでいる地域の地裁で戸建やマンションを探しましたが、手ごろな価格帯の物件がありませんでした。

at　homeの競売ＨＰを見ていたら、関西地区某所の地裁で「土地１００坪、賃借権あり、最低入札価格２１万円より」の情報が載っていました。何も知識はなかったのですが、直感的にピーンときました。詳細は裁判所備え付けの三点セットを見てくださいとも書いてありました。

よっしゃ、地裁に行くしかない。

そう心に決めて、会社の有給とって某地裁に向かいました。（続く）

嘱託登記がストップしました！！

現地の不動産業者さんからＴＥＬあり、

業「nagusさん、先日ＬＬＰで競売の買受手続きした九州の貸家ですが、

裁判所から嘱託登記がストップしたの連絡がありました。」

ｎ「はぁー！？」

業「どうやらＬＬＰの登記簿謄本のほかに、各組合員個人の住民票が必要のようです。

至急送って下さい。」

すぐに裁判所の競売係に確認すると男性書記官の口から同じ答えが・・・・・、アンビリバブル！！。

女性書記官の松Ｏさんや！ＴＥＬで事前確認したとき、ＬＬＰ登記事項証明のみでＯｋて言ったよな？。

あんたは一人社保庁かコラ！！。

愚痴はストップ、さっそく週明けに住民票用意だ。

まてよ、法務局をねじ伏せる（そのまま登記手続きを進行させる）方法はないだろうか？。先例をしらべたり、助っ人のＳ先生に聞いてみよう。

占有者交渉行って来ました

ひさしぶりのブログ更新です。

引き続き九州某所の長屋物件です。

さて先週、借家契約巻きなおしのため借家人さんところに行って来ました。

状況は、

１．思った以上に中がボロかった。

２．生活保護者のため敷金が取れなかった。

３．借家人がご高齢

一言で言えば、きょっと厳しい状況です。

しかしながら、

１．現地の家賃相場の下限近くである

２．現地に差配さんに家賃受取等の管理一任

ということで投資続行します。