任売物件（収益物件編）物件調査

先日の日曜日は、某所に任売物件の調査に行ってきました。　

５Ｆ建鉄骨の建物ですが、１Ｆが駐車場、２－３Ｆが１ＬＤＫ計４室の賃貸、

４－５Ｆが債務者自宅用と特殊なつくりになっています。　

賃貸部分は満室、周辺のアパートも回って見ましたが空室が少なかったです。

いい感じです。問題は債務者自宅部分をどう埋めるか？。

１．債務者に引き続き借りてもらう

２．新たな賃借人を詰めてもらう

３．区分所有建物として売却

１．は現地の不動産屋おやっさん推奨策です。賃貸で募集かければ家賃１２－１３万円のところを債務者に建物管理業務をしてもらうことで１０万円でとのこと。

儲かりません、論外、却下。

２.が一番現実策かと思われます。ただ、詰めるに時間かかりそう。

３．はマンション自宅部分を借地権付あるいは敷地権を設定して売ってしまおうという作戦です。（建物登記上は賃貸と自宅部分に分かれています。）借金べらしの策ですが銀行がＹＥＳというかどうか・・・。

諸般の問題と融資をクリヤできれば、表面利回り１４％です。

がんばらねば・・。

米国不動産セミナー

（業務連絡！、業務連絡！、ブログをご覧のダンサーＫさん、ダンサーＫさん、近日、例会開催を希望します。よろしくです。）

土曜日、米国不動産セミナーのセミナーの件です。

こちらのセミナーにおじゃましました。

http://usa-rei.com/

「サブプライム問題で激震走るアメリカを何故？。」

という声が聞こえてきそうですが、

人の行く裏に道あり・花の山

だからですよ。一時的パニックだったら、絶対に買いだと思っています。

あと、米国不動産を検討する理由として。

１．日本市場は少子化、財政破綻のリスクが高く、国際的分散投資の必要性を感じている。　

２．インスペクター（物件調査会社）、エスクローサービス（アメリカ独特の制度で、説明しずらい。株式やコモディティでいうクリヤリングハウス。イメージ的には日本の司法書士法人が営利会社になったもの。買主から物件代金預かって、登記完了後に売主に支払う。）などの不動産投資家保護の制度が充実している。

３．不動産が値上がりすれば、リファイナンスで値上がり分を融資で引っ張れる。

などがあります。

ただ、セミナーでは現地での外国人向け融資（当然、非居住日本人は外国人扱い）が難しくなったのこと。（サブプライムで）

セミナーを聞いて自分にできそうだと思ったのが、

１．某Ａ地区を現金買い

２．納税実績など現地で信用作る

３．リファイナンス引いて物件増やしていく、リファイナンスＮＧなら大きな物件に買換

がベターかなと思いました。

外銀からバルーンで円ローン借入（２％台低金利）で数年先のキャピタルゲイン狙いスキームも面白いと思いました。が、某Ｂ地区のキャップレートが低いので、インカムゲイン重視のnagusには面白みがないと思いました。

いずれにせよ。もう少し研究してから参入したいと考えています。

Ｎ７００系だ！！

先日の土曜は東京に行きました。

ホームで新幹線を待っていると、列車が入ってきました。

　

（おおー、やった！、Ｎ７００系だ！！）

ちょっと得した気分、実は、今回で搭乗２回目です。元鉄ちゃんとしては血が騒ぎます。

ああ、知らない人の向けに・・・・・・・・・・・Ｎ７００系とは、７月にデビューした新幹線の新しい車両のことです。リンク先はこちら

http://n700.jp/

それにしても、７月にｉモードのエクスプレス予約したときは、「Ｎ７００系車両」と表示が出ていたのに、いつのまにか無くなっています。新鮮味がなくなったのだろうか？。

まあ、座席の広さはいいですわ・・・・（写真ではなかなか伝わりにくいですが）。

　

　本当はグリーン乗りたかったけど、最近、儲かっていませんから（笑）。

今年あたりは、景気よくキャピタルゲインをゲットしたいものです。

今回の上京目的は、米国不動産のセミナーの勉強です。

感想等はまた後日、では。

ミッション・インポッシブル・・・・・・・融資大作戦

高額の収益物件を買うために避けて通れない関門・・・・、

それは、「いかにデット（融資）を引っ張るか」です。

前日のブログの通り、nagusのメインとしているＡ地銀が、×のため新規開拓を余儀なくする羽目になりました。仕方ないＡのライバル、Ｂ地銀に飛び込んだるか、

で、早速いきました、しかし２Ｆの空中店舗のため、行くまでに迷ってしまいました。

幸先悪いな、やーな予感・・・・・・・・。

で、１時間まった結果が・・・・

Ｂ銀「結論から申しますと、nagusさんの融資はお引受できかねます。当行本拠地のＯＯ市にnagusさんの住所がなく、全国的にご商売されているので当行以外の借り入れも増やされるということで与信管理できません。支店長とも協議の上の結論です。」

nagus「ああ、そうですか、それではご縁ありましたらよろしくお願いします。（ないだろうけど）」

もし、僕が信長だったら・・・・、

えい、比叡山のクソ坊主どもが、焼き討ちじゃーー

と軍勢率いて襲撃したくなるような回答でした（笑）。

まあ、銀行襲撃してもつまらない人生になるだけなので、前向きなことを考えねばなりません。

「そうだ、銀行との太いつながりのある不動産屋さんを援軍につけよう。」

ということで、その後、地元の不動産２社回りました。うち、１社はあのうわさの都銀とのパイプが太いとのことで、昨日の任売物件の融資アレンジメントをお願いしてきました。

来週中には、結果判明とのこと、うまくいくといいけど。

任売物件パート２（収益物件編）

おととい、長年付き合いのある某所地方の不動産さんから、

「nagusさん、ＲＣ造の任売の収益物件でました。どうですか？」

と声がかかりました。（注：こないだの任売とは別件です。）

今日、ＦＡＸの資料が届いてびっくり、

ガビーン、

ＲＣちゃう

鉄骨やないけー

nagusのお付き合いのある地銀さん（融資エリア圏内、バリ３って死語？）は、

ＲＣだと２０年近く融資引けますが、鉄骨だと１０年ちょっとしか引けません。

キャッシュフロー、かつかつ君になってしまいます。

某信金さんともお付き合いしてますが、こちらは融資エリア圏外（県外）です。

収益物件といえば、あのうわさの某都市銀行に行くしかないのかな。

コネクションないけど（笑）。

明日は、福岡物件視察を取り止め、銀行開拓の外廻りしてきます。

金融電卓買いました

「なんじゃそりゃ？」と思う人がいると思うので、まずはこれです。

預金の利息はいくらになるか？とか、

ローンいくらか借りたら、月々の支払いは何円か？。

を算出する電卓です。

私の収益物件の師匠であり、不動産投資仲間のＭさんが、

「借入計算に便利だよ。」の昨日の一言で、今日買ってきました。

本当に便利です。

なんだか、

「月々これだけのローンでしたら、奥様、家賃と同じぐらいですよね。」

とセールストークかませば、気分は住宅営業マンです（笑）。

為替の計算もできるようだから、この電卓片手に、レバレッジがんがんかけて、ＦＸ張ってみようかな・・・・（うそです）。

ＣＦゲーム大会に参加、思わぬ方向に走ってしまいました。

２回目になる、ロバートキヨサキのキャッシュフローゲーム大会に参加しました。

結果は時間切れで、ゲームオーバー。

キャッシュフローを生まない「土地」ばかりしか所有するチャンスがなく、散々でした。

これじゃー、キャッシュフローゲームでなく地上げ屋ゲームです（笑）。

プレー終了後に開かれた懇親会で、実生活ですごいことをしている人を発見しました。

それは・・・・・・・・、

アメリカの不動産を買っている

とのことです。びっくりしました、（そんなことができるのか）と。

さらに話を聞くと、銀行融資だけでなく売主ローンというのがあるとのこと。

さすがは、何でもあり、自由の国・亜米利加です。

nagusは思った。

（デュデリやノンリコ発祥の地だもんな、ここで不動産買うのも面白いかも・・・）

というわけで、ネットでググッて専門家を発見しました。今週土曜日にどうやったら買えるかを聞いてきます。

昨日は暑かったようです。

岐阜県多治見市で気温が４０．９度、昨日は暑い日のようです。

nagusの本職のサラリーマン稼業（以下、本ブロクからは堅気の稼業、表稼業という）は、屋外ではなく室内の仕事です。外にでていないので暑かったですねとは断言できません。

今日は表稼業の出来事を書きたいと思います。

上記の気温の件、職場のインターネット知りましたが、「室内だから、そんなニュース関係ねぇやー。」と思っていた矢先、２Ｆのクーラーがエラー表示で止まってしまいました。

機械ものは、一旦電源をＯＦＦにして再起動作戦

を決行し、しばらくは無事稼動しましたが、しばらくするとまたエラーです。

そんなことが２－３回あり頭にきて、「総務さん、お願いしまっせ」と相成りました。

さっそく、総務が手配した業者がきました。

が、３－４回目に行った、上の再起動作戦が功を奏してかエラー表示が出なくなりました。

業者いわく「クーラーも暑さでおかしくなったんだと思います。」

たぶんそうでしょうな・・・・・。

地球温暖化が進む今日この頃といった感じです。

下半期経営方針

nagus興産（仮称）の上期の振り返りと下半期経営方針を整理してみます。

１．不動産再生（競売）事業部

　１）６月末にブログに書いた底地案件は、込み入った占有問題があったので、パートナーと協議の上入札なし。　

２）某所の競売物件は、弊社が一旦落札し債務者の義理の息子に転売（入札代行）するスキームであった。しかし、担保提供者である息子が債務者であったため住宅ローン付け難しいと思われる、よって見送り。

３）別件で、新たに九州地方に競売の物件情報あり、８月中に要調査。　

４）現状、マンションのコンバージョン事業、競売物件、不動産セミナーでのあらたなパートナーシップの話が３件あるので、積極的に参加しキャリアを積む。　

２．不動産賃貸事業部

　８月は収益物件の取得に向けて注力する。銀行の折衝を通して、融資限度額や今後の方向性を見極める。

忙しくなりそうだけれど、がんばろーっと。

今週の読書感想文、「ブルー・オーシャン戦略」

「ブルー・オーシャン戦略」（W・チャン・キム著他、ランダムハウス講談社）を読みました。

ブルーオーシャンとは、一言で言えば競争自体を無意味にする未開拓の市場のことです。（対義語として、レッドオーシャン、赤い海つまり血の海、競争の激しい市場）

例をあげるならば、任天堂ＤＳがあげられます。

従来ゲーム機は、子供かマニアのものという発想がありました。任天堂のファミコン、ソニーのプレステ、セガサターンなどがその限られたパイをめぐって熾烈な競争を展開してきたことは周知の事実です。

それに対して任天堂ＤＳは、ゲーム機で脳のトレーニングや、英語の勉強、はてまたは今日の献立ができる、といった新しいコンテンツを開発し、今までゲーム機に見向きもしなかった大人の人たちの市場を作りだしました。

こういった新たなフレームワークがどのように作り出されたかが、この本に書いてありました。戦略キャンパスの作り方やアクションマトリックスなどの分析を応用して、nagusも新たなブルーオーシャンを作っていきたいものです。

銀行口座開設

福岡の貸家のトラブルはひと区切りつきました。が、今度は現地の業者さん渡す銀行の通帳（借主から預かった家賃を入金してもらうためのもの）を作らねばなりません。

業「nagusさんの地区は西日本シティ銀行がないので、福岡銀行で口座作って下さーい。」とのことなので早速その銀行に行ってきました。初めて入る銀行でしたが、中は

がらーん　としていました（お盆だから余計かな？。）

銀「通帳の種類は通常のものとキャラクターもののどちらになさいますか？。」

ｎ「でしたら、こちらのソフトバンクホークスのキャラもので。あと、家賃の管理口座なので普通預金の口座のみでいいです。」

銀「申し訳ございません。普通預金通帳はキャラクターものがございません。」

ｎ「通常の絵柄でいいですよ。」

（だったら、チョイスさせるな！）＜心の中での突っ込み＞

まあ、こんなそんなで、イケテない通帳の出来上がりです。

で、最初にいくら入金したかというと、１００万円・・・・

　

でなく、１００円ね（笑）。千円ではもったいないし、１０円だと少ない気がするし、でこの金額にしときました。何か初詣のお賽銭How　much？のような心境になりました。

ひつまぶしをたべにいきました！！

ひま（暇）つぶしではありません、

念のため、「ひつ」・「ま」ぶしですから（笑）

さて、家族に「一度、ひつまぶしのおいしい店があるから連れて行ってやる。」いわれ続けて半年、やっと連れて行ってもらえることになりました。

この店は、街の百貨店内にあります。「レストラン街は１１時開店。」との事前情報をＧＥＴしていたので、家族一同１１時過ぎに現地に着きました。

（開店前から並んでいるなんて、そんな奴おらんやろ。）

甘かった、いました、ざっと１００人ぐらい（笑）

おかげで、ひつまぶしにありつけたのは、２時間後の昼１時と相成りました。

携帯の写メなので写真荒いです。

うな丼との違いは、

１．鰻が細かく刻んである。

２．自分の好みで薬味（葱、わさび、のり）をかけて食べる。

３．お好みでだしをかけてお茶漬け状にして食べる。

があげられます。

というわけで、みごと完食。地元の名店だけあって美味しかったです。

夏休みとはいえない休み

昨日から１５日まで、本業のサラリーマン稼業では会社カレンダー上は休みに入っています。が、実際は休みではありません（笑）。

１３日から１５日までは、得意先の注文が入るため休日出勤になっています。

実際の休みは１１から１２日って、結局普段の土日休みと同じやんけ！！。しかも、昼から夕方までの出勤という中途半端さ、実につまらない。

まあ、代休取れる会社だから、まだ救いようがありますがね（笑）。

裁判所長への抗議文・・・やーめたっと！！

先日のブログに「福岡地方裁判所長に競売手続きのミスがあったため抗議文を送る。」といってましたが止めときます。

正直、書いたところで裁判所から即金で賠償金が入るわけでないし、文面を考えるのが面倒になりましたので（笑）。

もっと、前向きな事案に脳味噌を使っていきたいと思います。

甥（おい）のためといいながら・・・

久しぶりに、不動産とは全く関係ない日常生活について書きます。

先日、近所のジャスコに立ち読みしに行ったんですが、ついゲームコーナーのあるものに目が止まり、寄り道してしまいました。それは、ＵＦＯキャッチャーです。nagusは学生時代ＵＦＯキャッチャーにはまったことがあり、自分でいうのも何ですが、結構得意でありました。女友達におだてられたおかげ？で、昔は打率（回収率）は２．５－３割打者を誇っていました。

さて、「甥（おい）のお土産にしよう」ともっともらしい理由をひらめきながら、千円札を両替し始めてしまいました（笑）。まずは、キャッチしやすい物件・・・・でなくて人形をチェック、狙いを定めてクレーンを動かします。なるべく人形が持ちあがる時に、バランス取れる位置に着地するよう動かします。

さて一回目、とりやすいところにあんパンマンがいました。これは、狙いです。

（えい、やっ）　アンパンマンは一発でし止めました。

ところが二匹目からは、なかなか捕まりません。

（ちくしょう）と思いつつも何度かトライしているうちに、メロンパンマンが取りやすい位置にきてしまいました。残り回数、後二回というところで、メロンパンマンをＧＥＴできました。

写真は戦利品のアンパンマンです。ちなみに、メロンパンマンは、彼に渡してしまいヨダレだらけになってしまいました。（笑）今回の打率は、1割６分に落ちてしまった。年齢を感じるな・・・・。

競売屋休業中

最近競売物件の検索をさばってます。というのも、アパートマンションなどのまっとうな収益物件ばかり探しているからです。

いわゆるフルローンものです。ただ、nagusの人的属性が１．住宅ローンを抱えている（１５００万円）。２．独身で、両親が人柱（連帯保証人）になることを拒否している。といったハンディがあります。

一方で、１．上場企業勤務で５年以上在職、２．不動産の青色申告で通算３期目、３．宅建ホルダーといった強みもあり、収益物の業者さんいわく「nagusさんの場合、審査にかけてみないと本当に分かりません。」とのこと、このお盆は、銀行相手に「実弾引けるか否か、いくらまで引っ張れるか」一勝負打ってやろうと思います。

その5・・・・・高利回り２１％「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！（最終回）

借地人との新たな契約案は次の通り、

１．土地賃貸借の期間は、新たに７０年とする。公正証書を締結する。

２．地代滞納防止のため、敷金１０万円を差し入れる。

３．毎年１２月末に当年度分年払だったのを、同月に次年度分を支払う、支払条件の変更。

果たして、借地人さんが条件を承諾するかどうか？。結果、見事こちらの条件を承諾してもらいました。

１．借地人さん滞納の非を認めたこと、２．「きちっと支払ってもらえば、何年でも借りていただいていいです」というnagusの方針が伝わったことが要因でしょう。

するとどうでしょう、キャシュフローベースで行くと、６年で資金回収のつもりが、敷金と前払地代で３年で回収という結果となりました。我ながらよくやったなと思います。（土地代、その他費用全て込みで30万円として）

ただ、物件調査から、買受手続、はてまたは占有者交渉、公正証書締結まで何でも一人で実施したので疲れましたわ。次からは、ちょっとやり方を変えてみようと決意しました。次回のシリーズからは、そこらへんを書いていきたいと思います。（完）

その４・・・・・利回り２１％「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！

いよいよ、最後の難関、土地占有者（借地人）との交渉です。

普通の競売物件は、買受人が転売、あるいは自分で住むため、占有者と立ち退き交渉をします。それに対し、nagusの買った底地物件は地代収入を得るのがメインであるため、占有者と土地賃貸借契約を巻きなおす交渉がメインとなります。

さて落札前に、借地人から引き続き土地を借りることを確認しました。さらに、こちらに有利になる材料はないかと事件調書をめっくてみると、「２年分地代を滞納」とあります。

これは使える！！

そう思って、新たな契約案を作ったのでありました。（続く）

その３・・・・・利回り２１％「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！

で、開札の結果見事「底地」を落札しました。

写真は、三点セットより抜粋した物件の概略図です。

   

分けあり物件で、１．無道路地で接道義務を満たしていない（西側の堤防道路は、河川管理者の管理用通路である。よって建築基準法上の道路でない。）、２．市街化調整区域である。まあ、分けありを承知の介で、リスクとリターンのバランス考えて入札したんですがね。

さて、所有権移転登記はnagus個人名義に移り、いよいよ占有者（土地の賃借人）と交渉をせねばなりません。次回は、占有者交渉、土地賃貸借契約の巻きなおしについて書いていきます。（つづく）

家賃トラブル、政治的判断で解決の見通し

前のブログに書いたとおり、法律的にはnagus側が家賃を受け取る正当な権利があり、第一の非は裁判所にあると考えています。しかしながら、政治的判断で８月分家賃を前所有者に支払うことを決断しました。

政治的判断とは、

１．nagus以外の関係者それぞれが同じ九州の田舎町で生活しており、前所有者の言動（暴力、しつこい金銭的請求など）で、賃借人や物件管理業者に危害を加える危険性がきわめて高くなってきたこと。

２．裁判所と前所有者の話し合いがこじれた場合、nagusと前所有者との話し合いで事態の収拾がつかなくなる恐れが高い。

３．物件管理業者が、今回の１件は８月分の家賃を渡せば丸く収まると明言している。

よって、１．所有権はnagus側に移ったことを確認した、２．今後一切、本物件に対しいかなる請求もしないといった念書を前所有者に書かせることを条件に家賃を支払うよう業者に指示しました。

今回の件は、裁判所に事前に必要書類を確認したのにかかわらず、法務局で書類がストップしてしまった事が発端です。

よって、nagusは福岡地方裁判所長宛に再発防止を講じるよう抗議文を送ろうと考えています。

返事くるかな？、お客様（買受人）は神様だぞ！！

競売貸家の家賃トラブル発生！！

「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！は、少しお休み。家賃の受取で物件の前所有者とトラブルが発生しました。

裁判所がヘタを打ったため、所有権移転登記の手続きが止まってしまったのは前に書いたとおりです。８月現在、貸家の法律上の所有権は、裁判所へ7/20に代金納付手続きした時点でnagusのＬＬＰ（正確に言えば、nagusとその他の組合員との共有名義）ですが、登記上は前所有者のままです。また家賃は、原契約で７月末日に翌月８月分を受け取ることになっています。よって、法律上、家賃受取はnagusで問題ないと考えています。

昨日業者とのＴＥＬでの会話

業「nagusさん、実は前所有者の方が、借家人のところに家賃どうなっているのか？と乗り込んできたようです。」

ｎ「はあー」

業者の報告事項は下記のとおり、

１．前所有者の主張（nagusに対して）

「登記が済んでいないのだから、物件は俺のもの。」

「給湯器の取り付け費を払え」

２．前所有者の職業は、タクシー運転手。気性は荒いらしく、今回の件で奥さんに暴力を振るったらしい。

３．業者の対策案・・・・今回の１件は８月分の家賃を渡せば丸く収まる。今後一切、本物件に対し関与しないといった念書も書かせる。

とのことでした。

前所有者の主張は全くふざけた内容です。

今回の件は、裁判所に事前に必要書類を確認したのにかかわらず、法務局で書類がストップしてしまった事が発端です。よって、nagusは第一に裁判所に非があると考えています。まずは、裁判所の松Ｏ書記官から先方に事情を説明し、理解を求めるのが筋だと思います。その事を今日、業者に知らせようと考えています。

その２・・・・・「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！

期待と不安を抱えながら、関西某所の裁判所に行きました。

そのとき、事件調書（通称三点セット）を初めてみました。そのうちの一部、物件明細書には、「買受人は建物賃借権を引受るべし、年間地代は５万円である。」などの記載がありました。（三点セットの解説はまた後日。）

気になる毎年の必要経費、固定資産税をＯＯ市に確認したところ、「固定資産評価額が免税点以下なので０円です。」ジャパネットＯＯＯの３６回払いまで金利手数料無料サービスよりもすばらしい。

そのときnagusは思った。（プロジェクトＸナレーション風に）

２０万だったら、なんかあって地代が入ってこなくても、小豆（相場）で吹っ飛だと思えばいい。23万円で落札すれば年利約２1％、よし出陣だ。

こうして静かに開札の日を迎えた。（続く）

プロローグ・・・・・「１００坪」で23万円の土地をＧＥＴ！！

８月は終戦記念日であり、私nagusの誕生月でもあります。過去の歴史を振り返るということで、いままでの競売不動産取得までのエピソードを中心に書いていきます。

もう一度書きますが、「１００坪」で２３万円です、「１坪」ではありません。あと、更地でなく底地ですから。これが生まれて始めて買った不動産、しかも競売で買った物件です。現在も、関西地区某所の山奥に所有しています。しかも、かなりの高利回りです。

きっかけは、前に書いたとおり、「サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣」という本を読んで裁判所競売の実践的利用法を知ったからです。その後、自分の住んでいる地域の地裁で戸建やマンションを探しましたが、手ごろな価格帯の物件がありませんでした。

at　homeの競売ＨＰを見ていたら、関西地区某所の地裁で「土地１００坪、賃借権あり、最低入札価格２１万円より」の情報が載っていました。何も知識はなかったのですが、直感的にピーンときました。詳細は裁判所備え付けの三点セットを見てくださいとも書いてありました。

よっしゃ、地裁に行くしかない。

そう心に決めて、会社の有給とって某地裁に向かいました。（続く）